Baux commerciaux : avocats à Paris et Bordeaux
Les baux commerciaux organisent des relations de longue durée et participent directement à la valeur d’un actif ou d’un fonds. Leur rédaction, leur exécution et leur renouvellement doivent donc être envisagés au regard de l’activité exercée, de la configuration de l’immeuble, des travaux, des charges, de la fiscalité et des objectifs économiques des parties.
Lagraulet et Associés assiste les foncières, investisseurs, bailleurs, preneurs, asset managers et gestionnaires dans l’ensemble des opérations et contentieux relatifs aux baux commerciaux et professionnels. Le cabinet intervient à Paris et Bordeaux, en conseil, en négociation et devant les juridictions.
Rédiger et négocier les baux commerciaux et professionnels
La rédaction du bail doit traduire précisément l’équilibre recherché par les parties. Le cabinet intervient sur la destination et les activités autorisées, la durée, les conditions financières, l’indexation, la répartition des charges et travaux, les garanties, les assurances, la cession, la sous-location, les conditions de restitution et les incidences de la copropriété.
L’analyse ne se limite pas à l’entrée dans les lieux. Les clauses doivent anticiper les évolutions possibles de l’activité, les transformations de l’immeuble, la cession du fonds ou du bail, les travaux imposés par la réglementation et les conditions de sortie. Le contrat est ainsi conçu comme l’outil juridique d’une relation locative appelée à évoluer.
Auditer les baux et les états locatifs
Lors de l’acquisition, du financement ou de la cession d’un actif, le cabinet audite les baux, conventions d’occupation, avenants, garanties et états locatifs. Il identifie les clauses susceptibles d’affecter les revenus, la valorisation ou la disponibilité future de l’immeuble.
L’audit peut notamment porter sur la durée résiduelle des contrats, les possibilités de résiliation, la révision ou l’indexation des loyers, la répartition des charges, les engagements de travaux, les droits de préférence, les garanties et les contentieux en cours. Les conclusions sont présentées de manière opérationnelle afin de faciliter la décision d’investissement ou la négociation de l’acte de vente.
Faire évoluer la relation locative
La vie du bail peut nécessiter une déspécialisation, une autorisation de travaux, une sous-location, une cession du droit au bail ou du fonds de commerce, un changement de contrôle, une restructuration de l’activité ou une libération anticipée des locaux.
Le cabinet analyse les droits des parties, prépare les actes nécessaires et conduit les négociations. Il veille à l’articulation de l’opération avec les sûretés, les garanties, le règlement de copropriété et les autres conventions applicables à l’immeuble.
Renouvellement, loyer et indemnité d’éviction
L’arrivée du terme impose d’anticiper la stratégie de renouvellement. Le cabinet intervient dans la préparation et l’analyse des congés et demandes de renouvellement, la fixation du loyer du bail renouvelé, l’étude des motifs de plafonnement ou de déplafonnement et la négociation des nouvelles conditions contractuelles.
En cas de refus de renouvellement, il accompagne ses clients dans l’évaluation et le contentieux de l’indemnité d’éviction, de l’indemnité d’occupation et des conséquences du maintien dans les lieux. L’approche associe l’analyse juridique, les données locatives et, lorsque cela est nécessaire, l’intervention d’un expert.
Impayés, clause résolutoire et contentieux locatifs
Les difficultés d’exécution peuvent concerner les impayés, la mise en œuvre d’une clause résolutoire, l’obligation de délivrance, les travaux et réparations, la répartition des charges, l’indexation, les troubles de jouissance, une activité non autorisée, une cession ou une sous-location irrégulière.
Le cabinet intervient dès les premières difficultés afin de constituer le dossier, délivrer ou analyser les actes nécessaires et mesurer l’intérêt d’une solution négociée. Il conduit ensuite les procédures de référé ou au fond, les expertises et les mesures d’exécution qui peuvent être nécessaires.
Baux commerciaux, copropriété et ensembles immobiliers
Un local commercial s’inscrit souvent dans un immeuble en copropriété, une association syndicale, une division en volumes ou un ensemble doté d’équipements communs. La destination de l’immeuble, les autorisations de travaux, les charges et les règles d’usage peuvent alors limiter ou conditionner l’activité du preneur.
La pratique du droit de la copropriété permet au cabinet d’intégrer ces contraintes dans la rédaction, l’audit et le contentieux du bail.
Une intervention à Paris et Bordeaux
Les bureaux de Paris et de Bordeaux accompagnent les bailleurs, preneurs, investisseurs et gestionnaires dans leurs opérations locatives. Pour faire examiner un bail, une acquisition ou un différend, vous pouvez prendre contact avec le cabinet.